Pourquoi et comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Bien avant de vous lancer dans un projet immobilier, vous êtes tenu de vous interroger sur votre capacité d’emprunt. Cette démarche est effectivement essentielle dans le sens où vous aurez une meilleure idée de la somme que vous pourrez emprunter, mais également rembourser entièrement dans les délais impartis. Reste seulement à savoir comment faire pour calculer efficacement votre capacité d’emprunt pour mener à bien votre projet immobilier.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est par définition la somme mobilisable par l’emprunteur dans le cadre d’un remboursement de crédit. L’idée étant de trouver le bon équilibre entre les mensualités de prêt immobilier à rembourser tous les mois et la somme qui reste à payer ou le « reste à vivre ».

Cette dernière doit pour ainsi dire être suffisante afin que l’emprunteur puisse satisfaire l’ensemble de ses besoins. En clair, la capacité d’emprunt permet une estimation du montant que l’emprunteur sera en mesure de réunir pour le remboursement de son crédit immobilier.

Un montant qui reposera en grande partie des revenus mensuels perçus par l’emprunteur et du taux de prêt immobilier énoncé par l’établissement prêteur. Comme autre indicateur important utilisé par les banques dans le but d’estimer votre capacité d’emprunt, nous retrouvons le taux d’endettement.

Celui-ci représente notamment la part des mensualités de remboursement par rapport aux revenus de la personne qui emprunte. En règle générale, le taux d’endettement d’un emprunteur doit être inférieur à 33  % pour que le prêt soit parfaitement acceptable.

Calculer la capacité d’emprunt immobilier est donc pour vous une manière de bien visualiser votre projet immobilier. Il en est de même pour la solution de financement la plus adaptée à votre profil. En fonction de vos revenus, ce genre de démarche peut nécessiter la présentation d’un apport personnel ou d’un ajout de prêt complémentaire à votre demande de crédit immobilier.

Quels sont les facteurs pouvant influencer la capacité d’emprunt ?

Trois principaux types de facteurs peuvent influencer directement la capacité d’emprunt de chaque propriétaire aspirant. À savoir les revenus, les charges et le passible apport personnel.

Les revenus mensuels perçus par l’emprunteur et l’éventuel co-emprunteur

Dans le monde du prêt immobilier, la règle est simple : plus vos revenus sont importants, plus votre capacité d’emprunt est importante. À moins bien évidemment que vous n’ayez pas de très importantes charges à payer. Dans la liste des revenus pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt immobilier, nous retrouvons les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, les pensions alimentaires, les allocations à l’image des allocations familiales, des allocations de chômage et des allocations pour adulte handicapé. Sans compter les primes « sûres » régies par un versement garanti tel que le 13^e mois qui entre également dans la catégorie des revenus considérés dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Notez, en outre, que si vous envisagez d’emprunter à deux, il se peut que votre banque vous réclame une justification de la relation présente entre vous et l’autre emprunteur. Dès lors que le lien est vérifié, les revenus du co-emprunteur sont également considérés dans l’estimation de la capacité d’emprunt immobilier.

Les charges du foyer de l’emprunteur

Comme autre facteur pouvant influencer le calcul de la capacité d’emprunt, nous avons les charges à payer par votre ménage. Il peut plus spécialement s’agir de mensualités d’un crédit en cours de remboursement, de pensions alimentaires, de rentes, d’impôts ou encore de loyers dus dans la mesure où vous occupez un bien pas encore habitable.

À titre d’information, il faut que le reste à vivre ou le revenu net des mensualités à payer pour votre emprunt puisse vous permettre de payer l’ensemble de vos charges fixes. Nous pouvons citer les factures d’électricité, de chauffage, de nourriture, d’assurance, de scolarité, de transports et autres. En parallèle, le reste à vivre en question s’élève à 800 euros par personne au minimum. Cela dit, cette somme peut varier d’une banque à une autre.

L’apport personnel

Toujours dans le but de définir les facteurs qui peuvent affecter l’estimation de la capacité d’emprunt immobilier de l’emprunteur, nous avons l’apport personnel. En principe, le montant de votre apport personnel ne repose que sur vous. Ce dernier peut être nul en plus de pouvoir se constituer à partir de vos produits d’épargne, de vos placements, de vos liquidités ou même de vos donations. Pour autant, il est recommandé de conserver au moins une partie de votre épargne afin d’anticiper les imprévus. C’est généralement le cas en cas de dépense inattendue et à la fois onéreuse.

Comment calculer efficacement la capacité d’emprunt ?

Dans l’optique de déterminer votre aptitude à recourir à un emprunt immobilier, votre banque se chargera de mettre en place un diagnostic complet de vos finances. En premier lieu, celle-ci va calculer votre taux d’endettement et la part des mensualités de remboursement du prêt par rapport à vos revenus. Concrètement, ce dernier doit être inférieur ou égal à 33 % pour que votre prêt soit accepté. Si tel n’est pas le cas, le prêt immobilier en soi sera refusé. Après que votre taux d’endettement ait été évalué par l’organisme prêteur, il pourra calculer votre capacité d’emprunt selon les règles. La banque ou l’organisme prêteur se chargera alors d’estimer votre capacité d’emprunt immobilier en faisant usage de la formule :

Capacité d’emprunt = (revenus – charges x 33) % 100

Naturellement, le capital octroyé par l’établissement de crédit ne sera pas le même en fonction des profils. Gardez à l’esprit qu’au plus l’écart entre votre salaire et vos charges sera important, au plus vous obtiendrez un crédit immobilier conséquent à la hauteur de vos besoins.

Quelle est votre capacité réelle d’emprunt pour contracter un prêt d’immobilier ?

S’il se trouve que votre salaire, vos sources de revenus, vos charges ainsi que votre apport personnel tiennent une place importante dans la détermination de votre capacité d’emprunt immo, d’autres facteurs en rapport direct avec le prêt sont également pris en compte. C’est particulièrement le cas :

De la durée du prêt

Pour faire simple, plus le prêt est long, plus la capacité d’emprunt augmente. Ceci est dû au fait que les mensualités sont étalées avec l’augmentation de la durée totale estimée pour la créance du crédit.

Du taux d’intérêt

Il s’agit d’un facteur appliqué au capital restant à payer auquel s’ajouteront les mensualités. Tenant une place très importante, le taux d’intérêt représente la partie en plus de la somme que vous avez empruntée au moment de rembourser la banque. Retenez que plus ce taux est élevé, plus votre capacité d’emprunt immobilier sera réduite.

Des mensualités

Définies selon la durée du prêt, des intérêts applicables au capital qui reste à payer et les intérêts d’assurance, les mensualités sont des indicateurs cruciaux dans l’estimation précise de votre capacité d’emprunt. Sans compter que ce facteur est aussi évalué dans l’optique de vous laisser un reste à vivre suffisant pour subvenir à vos besoins au quotidien.

Au vu de tous ces éléments utiles à prendre en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt, le mieux serait de recourir aux calculettes en ligne. Généralement gratuites, ces dernières sont disponibles sur les sites proposant des services dans le secteur du prêt immobilier. Pour ce faire, il vous suffit juste de renseigner et compléter les quelques informations clés de votre projet de prêt immobilier. L’objectif étant de connaître très clairement votre capacité d’emprunt en plus de bien vous préparer en connaissance de cause de votre projet d’acquérir un bien immobilier.

Quand calculer sa capacité d’emprunt ?

Comme vous pouvez le comprendre, le calcul de la capacité d’emprunt est une démarche incontournable dans votre projet immobilier. Au même titre que le calcul de vos frais de notaire ou la simulation de votre tableau d’amortissement par la suite. Ce constat mis en œuvre vous propose notamment deux types de possibilités. À savoir la possibilité de réaliser vous-même une simulation avec l’outil de calcul prévu à cet effet disponible sur les sites internet des prestataires et le fait d’attendre votre entretien avec la banque ou le courtier de votre choix. Dans la mesure où vous choisissez cette seconde possibilité, votre courtier se chargera de calculer votre capacité d’emprunt réelle. Une manière pour vous de bénéficier d’un meilleur aperçu du montant que vous êtes autorisé à emprunter.

Cela dit, dans l’idéal, veillez à estimer votre capacité d’emprunt immobilier avant de retrouver votre banque ou votre courtier. Gratuit et 100 % en ligne, les calculettes mises à votre disposition vous offriront un résultat en un rien de temps. En arrivant à votre rendez-vous, vous aurez parfaitement conscience de la faisabilité financière de votre projet. En étant informé, vous serez également plus apte à négocier avec votre banque ou votre établissement prêteur.

Optimiser sa capacité d’emprunt : comment faire ?

Il existe quelques techniques permettant d’améliorer votre capacité d’emprunt immo. À savoir :

Les garanties réelles et personnelles

Outre l’assurance de prêt immobilier, vous êtes également libre d’accompagner votre emprunt de « garanties ». Cet élément concerne plus spécialement les garanties supplémentaires qui permettent de protéger l’établissement de crédit de tout défaut de paiement de l’emprunteur. Il existe deux types de garanties auxquelles vous pourrez utiliser. À savoir la garantie personnelle portant sur la caution de l’emprunt. À la survenue d’un cas de non-paiement, la banque sera pour ainsi dire indemnisée par une tierce personne nommée garant du prêt en question. Ou simplement par un établissement type Crédit Logement.

Par ailleurs, si vous ne choisissez pas de garantie en contractant un prêt immobilier, l’établissement prêteur à la charge de votre dossier se dirigera toujours vers un système de caution. Si ce n’est pas concluant, la banque concernée se tournera vers des garanties dites « réelles ». Celles-ci se portent plus particulièrement sur le bien immobilier donné. Ce peut être une hypothèque, un nantissement ou encore une garantie PPD.

Le prêt à taux zéro et le prêt familial

S’il s’avère que votre capacité d’emprunt est un peu limitée en comparaison de votre projet immobilier, vous pouvez également recourir au prêt à taux zéro. Comme son nom l’indique très clairement, il s’agit d’un prêt qui n’impose aucun intérêt à l’emprunt.

Mais encore, vous êtes tout à fait en droit de lisser vos remboursements dans le temps et par conséquent payer des mensualités moins élevées. Néanmoins, vous êtes tenu de répondre à quelques conditions pour pouvoir accéder à ce prêt à taux zéro.

En revanche, si vous ne parvenez pas à accéder au PTZ, il vous reste l’alternative du prêt familial au moyen duquel vos proches peuvent faire office de banque. Ces derniers peuvent alors vous allouer la somme dont vous avez besoin pour concrétiser votre projet immobilier. Il n’en tient qu’à vous de convenir les conditions de remboursement et les intérêts.

Accroître la durée d’emprunt

Comme autre solution efficace dans l’optique d’optimiser votre capacité d’emprunt immobilier, sachez que le fait d’augmenter la durée prévue de votre emprunt est une option à envisager. Tel qu’il est relaté un peu plus haut, plus la durée de l’emprunt s’étalera, moins les mensualités que vous aurez à payer seront élevées.

Pour la simple et bonne raison que ces dernières sont lissées dans le temps. Faites tout de même attention au revers de cette technique puisque votre emprunt immobilier peut se révéler être plus cher que prévu. Certes, vous aurez moins de mensualités à payer, mais vos intérêts demeureront les mêmes. Au final, vous payerez plus d’intérêts au fil de la durée.

En somme, ce sont les nécessaires à savoir sur le calcul de la capacité d’emprunt immobilier d’un porteur de projet d’achat de bien immobilier. Aussi efficace et avantageuse les unes que les autres, à vous de miser sur la solution qui vous convient le mieux pour bénéficier d’un prêt immobilier adapté à vos besoins dans le temps imparti.